Định cư Síp 2026: Điều kiện thẻ PR qua đầu tư BĐS €300.000

Nhiều gia đình Việt hỏi chúng tôi cùng một câu: đầu tư bất động sản €300.000 tại Síp thì có được thẻ thường trú (PR) không, và điều kiện năm 2026 cụ thể ra sao? Gia đình chúng tôi đã chuyển từ TP. Hồ Chí Minh sang Paphos theo đúng con đường này. Vì vậy bài viết dưới đây vừa tổng hợp quy định hiện hành, vừa chia sẻ những điều chúng tôi thấy anh chị cần biết trước khi xuống tiền.

Mọi con số trong bài đều ghi rõ nguồn và được kiểm tra lại ngày 29/9/2026. Quy định di trú có thể thay đổi, nên anh chị vui lòng xác nhận lại tại thời điểm nộp hồ sơ.

Chương trình thường trú Síp theo Quy định 6(2) là gì?

Đây là diện cấp giấy phép nhập cư (Immigration Permit) – thường được gọi là thẻ thường trú nhanh (fast-track PR) – theo Quy định 6(2) của Luật Người nước ngoài và Nhập cư Síp. Hồ sơ do Cục Đăng ký Dân sự và Di trú (Civil Registry and Migration Department) thuộc Bộ Nội vụ Síp tiếp nhận và xét duyệt.

Điểm khác biệt so với các loại thẻ cư trú tạm thời là: thẻ PR diện đầu tư không cần gia hạn theo năm như thẻ tạm trú, chủ thẻ không bị bắt buộc sống thường xuyên tại Síp, chỉ cần duy trì các điều kiện của chương trình.

Bộ tiêu chí hiện đang áp dụng là bản sửa đổi được thông qua ngày 21/4/2023 và có hiệu lực từ 02/5/2023 (theo Bộ Nội vụ Síp, tổng hợp từ các văn phòng luật tại Síp, kiểm tra 29/9/2026). Theo các nguồn chúng tôi đối chiếu, đến thời điểm viết bài chưa có sửa đổi nội dung nào về điều kiện cốt lõi trong giai đoạn 2024–2026.

Điều kiện 1: Đầu tư tối thiểu €300.000 (chưa gồm VAT) vào bất động sản mới

Với lựa chọn đầu tư nhà ở, anh chị cần mua nhà hoặc căn hộ bán lần đầu (first sale) trực tiếp từ công ty phát triển dự án, giá trị tối thiểu €300.000 chưa gồm VAT (theo tiêu chí Quy định 6(2) sửa đổi 2023, kiểm tra 29/9/2026).

• Không áp dụng nhà mua lại (resale) từ chủ cũ – bất động sản phải là mới, chưa từng có người sở hữu hay sử dụng.
• Khoản thanh toán €300.000 (cộng VAT) phải được chi trả cho chủ đầu tư tại thời điểm nộp hồ sơ, không chỉ là đặt cọc (theo tiêu chí sửa đổi có hiệu lực 02/5/2023).
• Tiền phải được chuyển từ nước ngoài vào Síp và chứng minh được bằng sao kê, lệnh chuyển khoản ngân hàng.

Ngoài nhà ở, chương trình còn có các lựa chọn đầu tư khác (bất động sản thương mại, vốn vào công ty Síp có nhân sự, quỹ đầu tư). Bài này chỉ tập trung vào diện nhà ở vì đây là lựa chọn phổ biến nhất với gia đình Việt. Anh chị có thể tham khảo các dự án từ €300.000 để hình dung mặt bằng giá.

Điều kiện 2: Chứng minh thu nhập ổn định từ nước ngoài

Đây là điều kiện nhiều hồ sơ gặp khó nhất. Theo tiêu chí sửa đổi năm 2023 (kiểm tra 29/9/2026), đương đơn phải chứng minh thu nhập hàng năm ổn định, phát sinh từ nước ngoài:

Thành viên	Thu nhập tối thiểu mỗi năm
Đương đơn chính	€50.000
Vợ/chồng	+ €15.000
Mỗi con phụ thuộc	+ €10.000
Ví dụ: vợ chồng + 2 con	€85.000

(Nguồn: tiêu chí Quy định 6(2) có hiệu lực từ 02/5/2023, tổng hợp từ các văn phòng luật tại Síp, kiểm tra 29/9/2026.)

Thu nhập có thể đến từ lương, lương hưu, cổ tức, lãi tiền gửi, tiền cho thuê tài sản ở nước ngoài… và cần chứng minh bằng tờ khai thuế hoặc xác nhận của kiểm toán. Thu nhập của vợ/chồng cũng có thể được tính vào tổng. Với nhiều gia đình kinh doanh tại Việt Nam, việc chuẩn hóa chứng từ thu nhập cho khớp với yêu cầu của Síp cần chuẩn bị sớm vài tháng.

Điều kiện 3: Khoản tiền gửi €30.000 – đã được bãi bỏ

Nhiều tài liệu cũ trên mạng vẫn ghi yêu cầu gửi tiết kiệm €30.000 trong 3 năm tại ngân hàng Síp. Theo các văn phòng luật tại Síp (cập nhật năm 2026, kiểm tra 29/9/2026), điều kiện này đã bị bãi bỏ từ ngày 02/5/2023 và không còn áp dụng cho hồ sơ mới. Anh chị vẫn cần mở tài khoản ngân hàng tại Síp để phục vụ giao dịch, nhưng không còn bắt buộc khóa khoản tiền gửi cố định.

Điều kiện 4: Lý lịch tư pháp, bảo hiểm y tế và cam kết không làm việc

• Lý lịch tư pháp sạch từ nước gốc và nước đang cư trú, hợp pháp hóa/apostille và dịch công chứng sang tiếng Anh (theo tiêu chí sửa đổi 2023).
• Bảo hiểm y tế bao gồm điều trị nội trú và ngoại trú tại Síp cho cả gia đình.
• Cam kết không làm việc có lương tại Síp. Đương đơn vẫn được làm cổ đông, giám đốc công ty tại Síp và nhận cổ tức (theo các văn phòng luật tại Síp, cập nhật 2025–2026).
• Không đe dọa an ninh, trật tự công cộng của Síp.

Thành viên gia đình nào được đi kèm?

Theo tiêu chí sửa đổi có hiệu lực từ 02/5/2023 (kiểm tra 29/9/2026):

• Vợ/chồng hợp pháp.
• Con dưới 18 tuổi.
• Con từ 18 đến 25 tuổi nếu chưa kết hôn, đang là sinh viên và phụ thuộc tài chính vào đương đơn chính (mỗi con cộng thêm €10.000 thu nhập).
• Cha mẹ, cha mẹ vợ/chồng: KHÔNG còn được đi kèm. Đây là thay đổi lớn nhất của bản sửa đổi 2023 so với trước đây.

Con trên 25 tuổi hoặc con đã tự lập muốn có PR riêng thường phải nộp hồ sơ độc lập, với khoản đầu tư và thu nhập riêng. Trường hợp này anh chị nên trao đổi kỹ trước khi lên kế hoạch.

Nghĩa vụ sau khi có thẻ: về Síp ít nhất 2 năm/lần

• Nhập cảnh Síp ít nhất một lần mỗi 2 năm. Vắng mặt liên tục quá 2 năm có thể khiến giấy phép bị thu hồi (theo các văn phòng luật tại Síp, cập nhật 2026). Chúng tôi khuyên anh chị lưu lại thẻ lên máy bay và dấu nhập cảnh.
• Giữ nguyên khoản đầu tư ở mức tối thiểu; nếu bán, cần thay bằng khoản đầu tư khác đáp ứng điều kiện.
• Cung cấp định kỳ bằng chứng duy trì đầu tư, thu nhập, bảo hiểm y tế và lý lịch tư pháp khi cơ quan di trú yêu cầu.

Thời gian xử lý hồ sơ

Mục tiêu xét duyệt công bố là khoảng 2 tháng cho hồ sơ đầy đủ. Tuy nhiên thực tế thường kéo dài 3–4 tháng hoặc hơn do tồn đọng hồ sơ, chưa kể thời gian chuẩn bị giấy tờ, lấy sinh trắc học và nhận thẻ (theo các văn phòng luật tại Síp, cập nhật 2026, kiểm tra 29/9/2026). Anh chị nên dự trù tổng thời gian 6 tháng trở lên tính từ lúc bắt đầu chuẩn bị.

Thẻ PR Síp KHÔNG mang lại những gì?

Đây là phần nhiều người hiểu nhầm, nên chúng tôi nói rõ:

• PR không phải quốc tịch. Anh chị không có hộ chiếu Síp hay hộ chiếu EU. Để xin nhập tịch theo diện cư trú, luật hiện hành yêu cầu tổng cộng 7 năm cư trú hợp pháp trong 10 năm gần nhất, trong đó 12 tháng cuối liên tục, và tính theo số ngày thực tế ở Síp chứ không phải thời gian giữ thẻ (theo các văn phòng luật tại Síp, cập nhật 2026). Ngoài ra còn các điều kiện về ngôn ngữ và hiểu biết xã hội.
• PR không cho quyền đi lại tự do trong khối Schengen. Đến tháng 7/2026, Ủy ban châu Âu xác nhận Síp đã đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, nhưng quyết định gia nhập Schengen vẫn thuộc về Hội đồng EU và chưa được thông qua (theo EU Perspectives, 07/2026). Vì vậy thẻ Síp hiện chưa thay thế được visa Schengen.
• PR không cho quyền đi làm có lương tại Síp đối với đương đơn chính.
• PR không tự động làm anh chị trở thành cư dân thuế Síp. Tình trạng thuế phụ thuộc vào số ngày thực tế lưu trú và các yếu tố khác.

Mặt trái và rủi ro cần biết

Là một gia đình đã đi con đường này, chúng tôi nghĩ anh chị cần nghe cả mặt không dễ chịu:

1. VAT làm tổng chi phí tăng đáng kể

Mức €300.000 là chưa gồm VAT. Thuế suất tiêu chuẩn là 19%. Mức 5% chỉ áp dụng cho nhà dùng làm nơi ở chính tại Síp, với giới hạn diện tích và giá trị (130 m² và €350.000 đầu tiên; vượt 190 m² hoặc tổng giao dịch trên €475.000 thì chịu 19% toàn bộ) và nghĩa vụ duy trì nhiều năm (theo luật VAT 42(I)/2023, tổng hợp từ các văn phòng luật tại Síp, kiểm tra 29/9/2026). Nếu anh chị mua để đầu tư mà không dùng làm nơi ở chính, căn nhà thường chịu VAT 19%; nhiều gia đình chuyển sang Síp sinh sống vẫn đủ điều kiện 5%, nhưng cần kiểm tra hồ sơ cụ thể trước khi ký (thông tin tham khảo). Ngoài ra còn phí luật sư và phí hồ sơ di trú.

2. Thanh khoản khi bán lại

Anh chị mua nhà mới giá chủ đầu tư, nhưng khi bán lại, người mua kế tiếp không dùng căn đó để xin PR được (vì không còn là bán lần đầu). Thị trường bán lại vì thế hẹp hơn, giá có thể không bằng kỳ vọng. Hãy chọn vị trí và chất lượng như thể anh chị sẽ tự ở hoặc cho thuê lâu dài.

3. Chậm trễ xử lý và tiến độ dự án

Thời gian xét duyệt thực tế có thể dài hơn công bố. Với dự án đang xây, tiến độ bàn giao và việc cấp sổ đỏ (title deed) tại Síp có thể mất nhiều thời gian. Hợp đồng mua bán cần được luật sư độc lập kiểm tra kỹ.

4. Chính sách có thể thay đổi

Síp đã từng siết chương trình (bỏ cha mẹ đi kèm, tăng thu nhập năm 2023) và trước đó đã đóng hẳn chương trình quốc tịch theo diện đầu tư. Không ai bảo đảm điều kiện hiện nay giữ nguyên mãi.

5. Kỳ vọng sai về “định cư”

PR giúp anh chị có quyền cư trú lâu dài hợp pháp, nhưng con đường đến quốc tịch dài và đòi hỏi sống thật tại Síp. Nếu mục tiêu chính là hộ chiếu EU nhanh, PR Síp không phải lối tắt.

Hồ sơ cơ bản cần chuẩn bị

• Hộ chiếu còn hạn, giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn (hợp pháp hóa, dịch thuật).
• Hợp đồng mua bán và chứng từ thanh toán €300.000 + VAT, chứng từ chuyển tiền từ nước ngoài.
• Bằng chứng thu nhập: tờ khai thuế, sao kê, hợp đồng, báo cáo kiểm toán.
• Lý lịch tư pháp, bảo hiểm y tế, xác nhận sinh viên (nếu có con 18–25 tuổi).

Danh mục chi tiết có thể thay đổi theo từng trường hợp. Anh chị xem thêm tại Hỏi đáp định cư Síp.

Lời kết

Chương trình PR Síp qua bất động sản €300.000 vẫn là một trong những con đường cư trú châu Âu rõ ràng, thủ tục tương đối nhanh và chi phí dễ tiếp cận. Nhưng nó phù hợp nhất với gia đình có thu nhập nước ngoài ổn định, chứng minh được, và hiểu đúng rằng PR không phải quốc tịch.

Lưu ý: Nội dung bài viết là thông tin tham khảo, tổng hợp từ các nguồn công khai tại thời điểm 29/9/2026, không phải tư vấn pháp lý hay tư vấn thuế cho trường hợp cụ thể. Để được đánh giá hồ sơ riêng, anh chị vui lòng liên hệ với chúng tôi hoặc tìm hiểu dịch vụ tư vấn định cư Síp.

Trao đổi trực tiếp với gia đình chúng tôi tại Paphos

Anh chị muốn biết hồ sơ của mình có đủ điều kiện không? Nhắn cho chúng tôi qua WhatsApp/Zalo: +357 94100091 hoặc email info@ditrusip.com. Chúng tôi phản hồi bằng tiếng Việt.

Nguồn tham khảo

• Michael Kyprianou & Co LLC – New amendments to the Cyprus Permanent Residence Scheme (Regulation 6(2)) (truy cập 2026-09-29)
• Giorgos Landas LLC – Latest amendments of Regulation 6(2) (truy cập 2026-09-29)
• Mondaq – Fast Track Permanent Residence Permit (Regulation 6(2)), 07/03/2025 (truy cập 2026-09-29)
• Koufettas Law – Permanent Residency in Cyprus Category 6.2: Complete Guide (truy cập 2026-09-29)
• Zeno Legal – Cyprus Permanent Residency by Investment 2026 (truy cập 2026-09-29)
• Philippou Law – Cyprus Permanent Residence by Investment: Regulation 6(2) (updated 29/08/2026) (truy cập 2026-09-29)
• GK Law Firm – Cyprus permanent residency: How to get it in 2026 (truy cập 2026-09-29)
• GK Law Firm – VAT on property in Cyprus: 5% reduced rate and 19% (truy cập 2026-09-29)
• EU Perspectives – Cyprus ready for Schengen, Commission confirms (07/2026) (truy cập 2026-09-29)