Cho thuê Airbnb ở Síp 2026: đăng ký, giấy phép, thuế và mức phạt

Nhiều anh chị mua căn hộ ở Paphos hay Larnaca với dự tính: mỗi năm gia đình sang ở vài tuần, thời gian còn lại đưa lên Airbnb hoặc Booking.com để có dòng tiền. Kế hoạch này làm được, nhưng cho thuê Airbnb ở Síp là hoạt động có đăng ký, có thuế và có chế tài hình sự nếu làm sai. Từ ngày 20/5/2026, khi quy định mới của EU được áp dụng, việc “đăng tin trước, tính sau” gần như không còn khả thi.

Bài viết này tổng hợp những gì chủ nhà cần biết trước khi cho thuê ngắn hạn: ai phải đăng ký, hồ sơ gồm gì, lệ phí, thuế, mức phạt và các thay đổi đang được chuẩn bị. Số liệu được kiểm tra ngày 2/10/2026. Phần pháp lý và thuế là thông tin tham khảo; anh chị vui lòng liên hệ để được xác nhận theo trường hợp cụ thể.

• Cho thuê ngắn hạn phải đăng ký vào Sổ đăng ký cơ sở lưu trú tự phục vụ của Deputy Ministry of Tourism; nghĩa vụ này có từ tháng 7/2021 (Cyprus Mail, 26/5/2025).
• Lệ phí đăng ký và gia hạn: €222 mỗi căn (thông báo của Deputy Ministry of Tourism, dẫn qua DOM, 16/5/2024).
• Cho thuê không đăng ký có thể bị phạt đến €5.000 và/hoặc tù đến 1 năm, cộng thêm đến €200 mỗi ngày nếu tiếp tục vi phạm (cùng nguồn).
• Tính đến 6/5/2026, Síp có 8.464 căn được cấp phép (Audit Office, dẫn qua Cyprus Mail, 1/9/2026).

Thế nào là cho thuê ngắn hạn theo luật Síp?

Luật Síp gọi loại hình này là cơ sở lưu trú tự phục vụ (self-catering accommodation): biệt thự, nhà riêng hoặc căn hộ có nội thất, cho khách du lịch thuê theo ngày hoặc theo tuần. Khung pháp lý là Luật về thành lập và hoạt động khách sạn và cơ sở lưu trú du lịch N.34(I)/2019 cùng các lần sửa đổi. Cơ quan quản lý là Deputy Ministry of Tourism.

Cho thuê dài hạn theo hợp đồng thuê nhà thông thường không thuộc sổ đăng ký này. Chúng tôi đã so sánh hai mô hình trong bài đầu tư bất động sản Síp cho thuê: lợi suất, thuế, quản lý.

Điều kiện và hồ sơ đăng ký

Hồ sơ nộp trực tuyến trên cổng của Deputy Ministry of Tourism. Theo hướng dẫn khi sổ đăng ký được mở (tháng 7/2021) và thông báo gia hạn năm 2024, chủ nhà cần chuẩn bị:

1. Giấy phép xây dựng hoặc giấy phép quy hoạch của căn nhà, phù hợp với mục đích sử dụng.
2. Hóa đơn điện gần nhất của Electricity Authority of Cyprus cho đúng căn đó.
3. Giấy tờ nhân thân: hộ chiếu hoặc thẻ căn cước; nếu chủ sở hữu là công ty thì giấy chứng nhận thành lập.
4. Giấy ủy quyền nếu người vận hành không phải là chủ sở hữu, ví dụ công ty quản lý.
5. Mã số thuế tại Tax Department, và số VAT nếu thuộc diện phải đăng ký.
6. Bảo hiểm nhà còn hiệu lực, tối thiểu cho cháy nổ và trách nhiệm dân sự.

Hai điểm hay bị bỏ sót:

• Tình trạng pháp lý của căn nhà. Căn chưa có giấy phép hoàn chỉnh hoặc có công trình xây thêm chưa hợp thức hóa sẽ gặp khó khi đăng ký. Anh chị nên kiểm tra việc này cùng lúc với sổ đỏ, theo các bước trong bài kiểm tra pháp lý trước khi mua nhà ở Síp.
• Nội quy tòa nhà. Với căn hộ trong khu sở hữu chung, cần xác nhận nội quy và ban quản lý cho phép cho thuê theo ngày. Nhiều tòa không cho phép.

Lệ phí và thời hạn

Lệ phí đăng ký lần đầu là €222 mỗi căn, lệ phí gia hạn cũng €222. Khi sổ đăng ký được mở năm 2021, thời hạn đăng ký là 3 năm; theo thông báo tháng 5/2024, giấy phép gia hạn có hiệu lực 5 năm. Hồ sơ gia hạn phải nộp trong vòng 3 tháng trước ngày hết hạn; nộp trễ thì phải làm lại từ đầu. Thời hạn áp dụng cho từng hồ sơ nên được xác nhận trực tiếp với Deputy Ministry of Tourism.

Đăng ký không tự chuyển theo căn nhà. Khi mua lại một căn đang cho thuê du lịch, hoặc đổi đơn vị vận hành, chủ mới cần cập nhật hoặc đăng ký lại.

Số đăng ký và quy định EU áp dụng từ 20/5/2026

Sau khi được chấp thuận, căn nhà nhận số đăng ký và dấu hiệu nhận diện. Số này phải xuất hiện trên mọi tin đăng và giao dịch.

Từ ngày 20/5/2026, Quy định (EU) 2024/1028 được áp dụng tại Síp. Các nền tảng như Airbnb, Booking.com phải hiển thị số đăng ký, kiểm tra ngẫu nhiên tính hợp lệ và gửi dữ liệu đặt phòng định kỳ cho cơ quan chức năng. Deputy Ministry of Tourism là cơ quan giám sát (Cyprus Mail, 26/5/2025). Nói ngắn gọn, doanh thu từng căn giờ đây nằm trong dữ liệu mà cơ quan thuế có thể đối chiếu.

Thuế và các khoản phải nộp (thông tin tham khảo)

Khoản	Mức	Ghi chú
VAT dịch vụ lưu trú	9%	Áp dụng khi thuộc diện phải đăng ký VAT; phụ thuộc doanh thu và cách vận hành
Thuế thu nhập	Lũy tiến 0–35%	Tính trên tổng thu nhập chịu thuế tại Síp
Đóng góp y tế GeSY	2,65%	Theo quy định áp dụng cho từng người nộp thuế
Thuế quốc phòng (SDC) trên tiền thuê	Đã bãi bỏ	Từ 1/1/2026
Phí lưu trú qua đêm	Theo địa phương	Nộp cho chính quyền địa phương nơi có nhà

Nguồn: Cyprus Mail (26/5/2025); Polycarpos Philippou & Associates LLC (cập nhật 29/8/2026); Legal 500 (26/7/2021).

Thu nhập từ cho thuê du lịch có thể được cơ quan thuế xem là thu nhập kinh doanh thay vì thu nhập cho thuê thông thường, kéo theo cách tính chi phí được trừ khác đi. Phần này cần kế toán đánh giá riêng. Bức tranh thuế chung, anh chị xem bài thuế ở Síp cho người nước ngoài.

Mức phạt và thực tế kiểm tra

Cho thuê không đăng ký là hành vi phạm tội theo luật Síp: phạt tiền đến €5.000, tù đến 1 năm, hoặc cả hai; nếu tiếp tục vi phạm sau khi bị kết án, phạt thêm đến €200 mỗi ngày.

Việc kiểm tra đang chặt hơn. Báo cáo của Audit Office công bố tháng 7/2026 cho thấy trong mẫu 20 căn được rà soát trên các nền tảng, chỉ 6 căn có giấy phép hợp lệ và khớp; 10 căn không hiển thị số đăng ký, 4 căn dùng số không hợp lệ (Politis, 2/7/2026). Sau báo cáo này, Deputy Ministry of Tourism đang chuẩn bị dự luật bổ sung yêu cầu chứng nhận bắt buộc và kiểm tra tại chỗ. Thời điểm thông qua chưa được công bố.

Thị trường đang ở đâu?

Paphos là huyện có nhiều căn đăng ký nhất: 3.957 trên tổng 8.375 căn tính đến giữa tháng 5/2025, tiếp theo là Famagusta 1.702, Larnaca 1.237, Limassol 1.076 và Nicosia 403 (Deputy Ministry of Tourism, dẫn qua Cyprus Mail, 26/5/2025). Nguồn cung ở Paphos vì vậy cũng cạnh tranh nhất.

Về nhu cầu, số đêm lưu trú đặt qua nền tảng trực tuyến tại Síp đạt 7,64 triệu trong năm 2025, tăng 24,7% so với 2024; quý 1/2026 tăng tiếp 22,3% so với cùng kỳ (Cyprus Mail, 1/9/2026). Du lịch Síp có tính mùa vụ rõ: mùa hè kín phòng, mùa đông thưa khách.

Những điểm cần cân nhắc

• Quy định có thể siết thêm. Đề xuất giới hạn mỗi người hai căn trong sổ đăng ký đã bị Legal Service bác vào tháng 3/2025, nhưng ý tưởng hạn chế chưa khép lại. Đạo luật Nhà ở giá hợp lý của EU, dự kiến công bố trong năm 2026, có thể cho phép hạn chế cho thuê ngắn hạn tại các khu vực căng thẳng về nhà ở (Cyprus Mail, 1/9/2026).
• Không phải căn nào cũng đăng ký được. Giấy phép xây dựng, nội quy tòa nhà và tình trạng sổ đỏ quyết định việc này. Nên kiểm tra trước khi đặt cọc, không phải sau khi nhận nhà.
• Công vận hành cao. Đón khách, dọn dẹp, giặt ủi, bảo trì hồ bơi, trả lời đánh giá. Phí của đơn vị quản lý cho thuê ngắn hạn thường cao hơn nhiều so với cho thuê dài hạn.
• Doanh thu theo mùa. Vài tháng hè tốt không bảo đảm cả năm. Nên tính kịch bản thận trọng cho mùa thấp điểm.
• Nhà đứng tên hồ sơ PR. Việc đưa chính căn nhà dùng để xin thẻ thường trú vào cho thuê du lịch cần luật sư xác nhận trước; thu nhập chứng minh cho hồ sơ PR phải đến từ nước ngoài. Xem thêm bài nghĩa vụ duy trì thẻ PR Síp.
• Số liệu về thời hạn giấy phép chưa thống nhất giữa các nguồn (3 năm hay 5 năm). Chúng tôi nêu cả hai và khuyến nghị xác nhận trên hồ sơ thực tế.

Kết luận

Cho thuê Airbnb ở Síp là hợp pháp và có nhu cầu thật, nhất là ở Paphos và vùng Famagusta. Điều kiện là căn nhà đăng ký được, chủ nhà khai thuế đầy đủ và có người vận hành tại chỗ. Với quy định EU đã áp dụng từ tháng 5/2026, làm đúng ngay từ đầu rẻ hơn nhiều so với sửa sai về sau.

Nếu anh chị đang chọn căn để vừa ở vừa cho thuê, đội ngũ chúng tôi tại Paphos có thể kiểm tra khả năng đăng ký của từng căn và hỗ trợ vận hành qua dịch vụ tư vấn bất động sản và quản lý khai thác cho thuê. Vui lòng liên hệ WhatsApp/Zalo +357 94100091 hoặc email info@ditrusip.com. Chúng tôi phản hồi bằng tiếng Việt.

Nguồn tham khảo

• Cyprus Mail – Cyprus tightens rules on short-term rentals (26/5/2025)
• Cyprus Mail – EU proposal could allow Cyprus to restrict short-term rentals in certain areas (1/9/2026)
• Politis – Ghost accommodation in Cyprus exposed by audit of short-term rental platforms (2/7/2026)
• Legal 500 – Registration of self-service accommodations (26/7/2021)
• DOM – Cyprus has started renewing licences for short-term rental properties (16/5/2024)
• Polycarpos Philippou & Associates LLC – Short term rental licence in Cyprus (cập nhật 29/8/2026)
• BnB News – Cyprus: Legal Service rejects cap on short-term rentals (3/2025)
• EUR-Lex – Regulation (EU) 2024/1028 (truy cập 2/10/2026)