Người nước ngoài mua nhà ở Síp 2026: giấy phép Hội đồng Bộ trưởng, giới hạn số căn và dự luật siết mới

Khi tìm hiểu mua nhà ở Síp, nhiều anh chị hỏi chúng tôi: "Người Việt có được đứng tên nhà không, mua được mấy căn, và nghe nói Síp sắp cấm người nước ngoài mua đất, có đúng không?" Câu trả lời ngắn: người Việt vẫn mua và đứng tên nhà ở Síp bình thường, nhưng vì là công dân ngoài EU nên phải xin giấy phép của Hội đồng Bộ trưởng và chịu giới hạn về số lượng, diện tích. Năm 2026, Quốc hội và Chính phủ Síp đang soạn luật siết chặt hơn. Bài viết này giải thích rõ quy định đang áp dụng, các bước xin phép và những gì có thể thay đổi.

Ai phải xin giấy phép khi mua nhà ở Síp?

Việc người nước ngoài mua bất động sản tại Cộng hòa Síp được điều chỉnh bởi Luật Mua bất động sản của người nước ngoài (Cap. 109). Theo luật này:

• Công dân EU mua tự do như người Síp, không cần xin phép.
• Công dân ngoài EU (bao gồm người Việt Nam, và cả người Anh sau Brexit) phải được Hội đồng Bộ trưởng chấp thuận trước khi sang tên.
• Công ty có từ một nửa giám đốc, cổ phần hoặc quyền biểu quyết trở lên thuộc người ngoài EU, hoặc do người ngoài EU kiểm soát, cũng bị coi là "người nước ngoài" theo luật.

Điều quan trọng: có thẻ thường trú (PR) Síp không đồng nghĩa với được miễn giấy phép. Các hướng dẫn pháp lý cập nhật tháng 9–10/2026 đều mô tả chương trình PR qua đầu tư và thủ tục xin phép mua nhà là hai việc tách biệt. Anh chị đi theo diện PR vẫn cần nộp hồ sơ xin phép như mọi người mua ngoài EU.

Được mua bao nhiêu căn, diện tích bao nhiêu?

Theo chính sách hiện hành của Bộ Nội vụ Síp, một người mua ngoài EU thường được chấp thuận cho:

• Một căn nhà ở trên khu đất tối đa khoảng 4.000 m² (một số tài liệu pháp lý ghi 4.014 m²), hoặc
• Tối đa hai đơn vị, trong đó nếu một đơn vị không phải nhà ở thì có thể là cửa hàng đến khoảng 100 m² hoặc văn phòng đến khoảng 250 m².

Vợ chồng thường được tính chung một "hạn mức". Đây là chính sách hành chính chứ không phải con số cứng trong luật, nên trên thực tế Hội đồng Bộ trưởng từng chấp thuận các trường hợp vượt mức. Chính sự "nới dần qua các quyết định nội các" này là lý do các nghị sĩ Síp muốn siết lại (Cyprus Mail, 27/2/2026).

Với phần lớn khách Việt mua một căn hộ hoặc một biệt thự để ở, cho thuê hoặc làm hồ sơ PR, hạn mức này hoàn toàn đủ dùng.

Quy trình xin giấy phép: ký trước, xin phép sau

Nhiều anh chị lo phải chờ có giấy phép mới được ký hợp đồng. Thực tế ngược lại:

1. Kiểm tra pháp lý căn nhà: sổ đỏ, thế chấp, giấy phép xây dựng (xem thêm bài Sổ đỏ ở Síp: kiểm tra pháp lý trước khi mua nhà).
2. Ký hợp đồng mua bán, thường kèm điều khoản phụ thuộc vào việc được cấp phép.
3. Nộp hợp đồng tại Sở Địa chính quận (District Lands Office) trong vòng 6 tháng kể từ khi ký, theo Luật Thực hiện hợp đồng 81(I)/2011. Việc nộp này bảo vệ quyền của người mua cho đến khi nhận sổ; phí nộp khoảng €50. Từ 1/1/2026, Síp đã bỏ thuế tem (stamp duty) với hợp đồng mua bất động sản.
4. Nộp đơn xin phép theo mẫu COMM 145 qua Văn phòng Hành chính quận, kèm bản sao hợp đồng đã ký và thông tin về gia đình, nguồn vốn, thu nhập, tài sản khác. Không mất lệ phí.
5. Chờ chấp thuận: theo các văn phòng luật tại Síp, Bộ Nội vụ thường xử lý trong khoảng 2–3 tuần với hồ sơ đầy đủ, dù thời gian thực tế có thể lâu hơn tùy quận và thời điểm.
6. Sang tên khi đã có giấy phép và căn nhà có sổ riêng. Không có giấy phép thì không thể đăng ký sổ đứng tên người mua.

Toàn bộ chi phí, thuế và các bước khác khi mua nhà, anh chị có thể xem trong bài Mua nhà ở Síp cho người nước ngoài: quy trình, thuế, chi phí 2026.

Dự luật siết mua nhà của người ngoài EU: đang ở đâu?

Đây là phần nhiều anh chị nghe tin nhưng chưa rõ. Chúng tôi tóm tắt theo thứ tự thời gian:

Thời điểm	Diễn biến
27/2/2026	Ủy ban Nội vụ Quốc hội thảo luận các đề xuất: giới hạn diện tích tối đa, cấm mua ở vùng nông nghiệp, nông thôn, gần doanh trại, cảng, sân bay, bãi biển. Nhà ở, cửa hàng vẫn được mua. Bộ Nội vụ đề xuất điều kiện giữ tài sản và cư trú tại Síp ít nhất 5 năm. Không hồi tố với giao dịch đã hoàn tất hoặc đã nộp hợp đồng tại Sở Địa chính (Cyprus Mail).
19–20/3/2026	Các đề xuất được gộp thành một văn bản, dự kiến đưa ra phiên toàn thể đầu tháng 4. Chuyên gia góp ý giới hạn số thửa đất mỗi người mua và khoảng cách thời gian giữa các lần xin phép (Cyprus Mail; Cyprus Property News).
3/9/2026	Bộ trưởng Nội vụ cho biết Chính phủ sẵn sàng đưa các đề xuất vào một luật cập nhật, gồm cấm mua đất nông nghiệp, đất giáp đường ngừng bắn và gần hạ tầng trọng yếu, cùng giới hạn diện tích đất và diện tích nhà ở; chi tiết con số đang được hoàn thiện. Phần mua qua công ty sẽ được Ủy ban xem xét trong tháng 10 (Cyprus Mail).

Đến thời điểm viết bài (19/10/2026), chúng tôi chưa thấy nguồn chính thức nào xác nhận luật mới đã được thông qua. Quy định đang áp dụng vẫn là Cap. 109 và chính sách hiện hành của Bộ Nội vụ như mô tả ở trên.

Luật mới (nếu thông qua) có thể ảnh hưởng đến người Việt thế nào?

• Mua căn hộ, nhà phố trong đô thị để ở: theo các bản thảo được báo chí đưa tin, loại tài sản này vẫn được phép, ít bị ảnh hưởng nhất.
• Mua đất nông nghiệp, đất vườn rộng, đất ven biển hoặc gần khu quân sự: rủi ro bị cấm hoặc hạn chế cao.
• Mua nhiều căn để đầu tư, hoặc mua qua công ty để "lách" hạn mức: nhiều khả năng bị kiểm soát chặt hơn.
• Điều kiện giữ tài sản 5 năm: nếu được đưa vào luật, sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch mua để bán lại ngắn hạn.

Những điểm cần cân nhắc

• Thời gian xin phép có thể kéo dài: trong giai đoạn chính sách thay đổi, hồ sơ có thể bị xem xét kỹ hơn. Anh chị nên tính thời gian dự phòng nếu cần sổ để làm hồ sơ PR hoặc vay ngân hàng.
• Hợp đồng nên có điều khoản bảo vệ: quy định rõ quyền của người mua nếu giấy phép bị từ chối (hoàn tiền, thời hạn). Đây là việc của luật sư độc lập, không nên chỉ dựa vào hợp đồng mẫu của bên bán.
• Đừng chậm nộp hợp đồng tại Sở Địa chính: quá 6 tháng phải xin lệnh tòa, và theo các bản thảo luật mới, giao dịch đã nộp hợp đồng là căn cứ quan trọng để không bị áp quy định mới.
• Tránh các cấu trúc đứng tên hộ: nhờ người khác đứng tên hoặc lập công ty chỉ để vượt hạn mức là chính điều luật mới muốn chấm dứt; rủi ro pháp lý và mất tài sản rất lớn.
• Thông tin còn thay đổi: con số diện tích, điều kiện 5 năm và phạm vi áp dụng chưa được chốt. Mọi nội dung trong bài là thông tin tham khảo.

Kết luận

Người Việt vẫn mua và đứng tên nhà ở Síp hợp pháp, kể cả để làm thẻ PR qua đầu tư BĐS (xem điều kiện thẻ PR Síp qua đầu tư €300.000). Điểm mấu chốt là xin đúng giấy phép Hội đồng Bộ trưởng, nằm trong hạn mức một nhà hoặc hai đơn vị, và nộp hợp đồng đúng hạn. Với dự luật đang soạn, nhóm chịu tác động lớn nhất là người mua đất rộng, đất nông nghiệp hoặc nhiều tài sản; người mua một căn nhà ở đô thị gần như không bị ảnh hưởng theo các bản thảo hiện có.

Quy định về giấy phép và luật mới là thông tin tham khảo, có thể thay đổi. Nếu anh chị đang cân nhắc mua nhà ở Síp và muốn được xác nhận trường hợp cụ thể của mình, chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ qua dịch vụ tư vấn bất động sản: WhatsApp/Zalo +357 94100091, email info@ditrusip.com.

Nguồn tham khảo

• Luật Mua bất động sản của người nước ngoài (Cap. 109), Cộng hòa Síp; Luật Thực hiện hợp đồng 81(I)/2011.
• Cyprus Mail, "Cyprus to limit property sales to foreign buyers under new law", 27/2/2026.
• Cyprus Mail, "Bill to restrict foreign land purchases heads to plenum", 19/3/2026.
• Cyprus Property News, "Third-country nationals face two-plot limit in Cyprus", 20/3/2026.
• Cyprus Mail, "Government moves to restrict foreign property purchases", 3/9/2026.
• Hướng dẫn pháp lý về mua nhà cho người nước ngoài của các văn phòng luật tại Síp, cập nhật tháng 9–10/2026.