Thuế thu nhập cho thuê nhà ở Síp 2026: cách tính, khấu trừ và khai thuế

Nhiều anh chị mua căn hộ hoặc biệt thự ở Síp với mục tiêu vừa lấy thẻ thường trú, vừa cho thuê để có dòng tiền. Câu hỏi chúng tôi nhận được nhiều nhất sau khi giao nhà là: tiền thuê thu về phải đóng thuế bao nhiêu, tính thế nào, khai ở đâu? Năm 2026 câu trả lời đã khác trước khá nhiều, vì Síp vừa thông qua đợt cải cách thuế lớn nhất trong hơn 20 năm, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026.

Bài viết này tổng hợp các quy định áp dụng cho cá nhân cho thuê nhà ở dài hạn, kèm ví dụ tính toán để anh chị hình dung số thuế thực tế. Đây là thông tin tham khảo; mỗi hồ sơ cụ thể nên được xác nhận với chuyên gia thuế.

1. Những thay đổi chính từ 1/1/2026

Theo luật cải cách thuế Síp có hiệu lực từ đầu năm 2026 (tổng hợp từ thông báo của các hãng kiểm toán, luật tại Síp, tháng 1/2026), có ba thay đổi ảnh hưởng trực tiếp đến chủ nhà cho thuê:

• Bỏ thuế quốc phòng đặc biệt (SDC) trên tiền thuê. Trước đây chủ nhà phải đóng SDC 3% trên 75% tiền thuê, tương đương khoảng 2,25% doanh thu thuê. Từ 2026, khoản này không còn.
• Nâng ngưỡng miễn thuế thu nhập cá nhân lên €22.000/năm (trước đây €19.500).
• Bãi bỏ thuế tem (stamp duty) đối với các hợp đồng ký từ 1/1/2026, bao gồm hợp đồng thuê nhà. Trước đây hợp đồng thuê phải đóng dấu thuế tem mới có giá trị làm chứng cứ đầy đủ.

Như vậy, với chủ nhà cá nhân, tiền thuê hiện chỉ còn chịu thuế thu nhập cá nhân (theo biểu lũy tiến) và, với người cư trú thuế tại Síp, đóng góp y tế GESY.

2. Biểu thuế thu nhập cá nhân 2026

Tiền thuê nhà (sau khấu trừ) được cộng chung với các thu nhập khác của anh chị tại Síp (lương, lương hưu…) rồi tính theo biểu lũy tiến:

Thu nhập chịu thuế/năm	Thuế suất
Đến €22.000	0%
€22.001 – €32.000	20%
€32.001 – €42.000	25%
€42.001 – €72.000	30%
Trên €72.000	35%

Nguồn: luật cải cách thuế Síp 2026, theo tổng hợp của Andersen Cyprus (1/2026).

Điểm quan trọng: người không cư trú thuế tại Síp vẫn phải đóng thuế trên tiền thuê từ bất động sản nằm ở Síp, nhưng chỉ trên nguồn thu tại Síp chứ không phải thu nhập toàn cầu, và cũng được hưởng ngưỡng miễn thuế €22.000.

3. Các khoản được khấu trừ khi tính thuế

Khấu trừ chi phí khoán 20%

Cá nhân cho thuê được trừ tự động 20% doanh thu thuê như chi phí hao mòn, bảo trì, không cần hóa đơn chứng minh. Nói cách khác, chỉ 80% tiền thuê được đưa vào tính thuế trước khi trừ các khoản khác.

Lãi vay mua hoặc cải tạo nhà

Nếu anh chị vay ngân hàng để mua hoặc sửa chữa chính căn nhà đang cho thuê, tiền lãi vay (không phải tiền gốc) thường được trừ vào thu nhập cho thuê. Cần giữ sao kê lãi vay hằng năm của ngân hàng. Xem thêm bài vay mua nhà ở Síp cho người nước ngoài.

Khấu hao công trình 3%/năm

Phần giá trị công trình (không tính giá trị đất) thường được khấu hao 3% mỗi năm trong thời gian cho thuê. Ví dụ, nếu phần công trình của căn nhà trị giá €150.000 thì mỗi năm được trừ €4.500. Cách tách giá đất và giá công trình nên được kế toán xác định dựa trên hợp đồng mua và định giá.

Các chi phí khác

Tùy cách khai và chứng từ, một số chi phí như phí quản lý cho thuê, bảo hiểm nhà, sửa chữa có hóa đơn có thể được xem xét. Do khoản khoán 20% đã bao gồm phần lớn chi phí bảo trì, anh chị nên hỏi kế toán để tránh khai trùng.

4. Ví dụ tính thuế cụ thể

Giả sử anh chị cho thuê một căn hộ ở Paphos với giá €1.200/tháng, tức €14.400/năm, không vay ngân hàng, phần công trình trị giá €150.000.

Khoản mục	Số tiền
Doanh thu thuê	€14.400
Trừ khoán 20%	− €2.880
Trừ khấu hao công trình 3%	− €4.500
Thu nhập chịu thuế từ cho thuê	€7.020

Trường hợp 1 – chỉ có thu nhập cho thuê: €7.020 nằm dưới ngưỡng €22.000 nên thuế thu nhập bằng 0. Nếu anh chị là người cư trú thuế tại Síp, khoản đóng GESY 2,65% tính trên doanh thu thuê là khoảng €382/năm. Theo quy định cũ, anh chị còn phải đóng thêm SDC khoảng €324 (2,25% × €14.400), nay đã được bỏ.

Trường hợp 2 – đã có lương €40.000/năm tại Síp: tổng thu nhập chịu thuế thành khoảng €47.020 (chưa tính các khoản giảm trừ cá nhân khác). Phần tăng thêm do tiền thuê rơi vào bậc 25% và 30%, số thuế phát sinh thêm khoảng €2.000/năm. Đây là lý do người đang có thu nhập cao nên tính toán kỹ trước khi quyết định đứng tên cá nhân hay qua công ty.

Ví dụ chỉ mang tính minh họa; con số thực tế phụ thuộc vào hồ sơ, các khoản giảm trừ cá nhân và tình trạng cư trú của anh chị.

5. GESY: khoản đóng góp nhiều người bỏ sót

Người cư trú tại Síp phải đóng góp cho hệ thống y tế quốc gia GESY trên thu nhập cho thuê với mức 2,65%, tính trên doanh thu thuê (không trừ khoán 20%). Tổng mức đóng GESY có trần khi tổng thu nhập hằng năm đạt €180.000. Chi tiết về hệ thống y tế, anh chị xem bài Y tế ở Síp 2026: hệ thống GESY.

Với người không cư trú tại Síp, nghĩa vụ GESY trên tiền thuê cần được xác nhận theo từng trường hợp.

6. Khai thuế như thế nào?

1. Đăng ký mã số thuế (TIC) tại Cơ quan Thuế Síp (Tax Department) nếu chưa có. Người mua nhà thường đã có mã số thuế từ lúc làm thủ tục mua.
2. Kê khai thu nhập cho thuê trong tờ khai thuế thu nhập cá nhân hằng năm trên hệ thống trực tuyến TAXISnet/Tax For All của Tax Department. Hạn nộp thường rơi vào khoảng giữa năm sau, và cơ quan thuế hay có quyết định gia hạn; anh chị nên kiểm tra thông báo chính thức mỗi năm.
3. Tạm nộp thuế (provisional tax) nếu thu nhập dự kiến vượt ngưỡng miễn thuế, theo các kỳ hạn do Tax Department quy định trong năm.
4. Lưu giữ chứng từ: hợp đồng thuê, sao kê nhận tiền qua ngân hàng, sao kê lãi vay, hóa đơn chi phí.

Một lưu ý mới: từ 1/7/2026, tiền thuê nhà trả bằng tiền mặt không được người thuê khấu trừ thuế, nên phần lớn người thuê sẽ yêu cầu chuyển khoản. Chủ nhà cũng nên nhận tiền qua ngân hàng để có chứng từ rõ ràng.

7. Cho thuê ngắn ngày (Airbnb) có khác không?

Có. Cho thuê dưới 30 ngày được xem là dịch vụ lưu trú: phải đăng ký với Thứ trưởng Bộ Du lịch Síp (Deputy Ministry of Tourism), và khi doanh thu vượt ngưỡng đăng ký VAT thì phải tính VAT 9%. Cho thuê nhà ở dài hạn thì được miễn VAT. Quy trình chi tiết có trong bài Cho thuê Airbnb ở Síp 2026.

8. Người Việt ở Việt Nam cho thuê nhà ở Síp

Nếu anh chị vẫn là cư trú thuế tại Việt Nam, tiền thuê từ nhà ở Síp về nguyên tắc chịu thuế tại Síp (nơi có bất động sản). Hiệp định tránh đánh thuế hai lần Việt Nam – Síp áp dụng từ 1/1/2027 sẽ là căn cứ để xử lý phần thuế đã nộp ở Síp khi kê khai tại Việt Nam. Xem bài Hiệp định thuế Việt Nam – Síp để chuẩn bị giấy tờ.

Những điểm cần cân nhắc

• Lợi suất sau thuế mới là con số thật. Khi so sánh các dự án, hãy tính cả phí quản lý, phí chung cư, thời gian trống phòng, bảo hiểm và thuế, không chỉ nhìn giá thuê. Anh chị có thể dùng máy tính chi phí của chúng tôi để ước tính.
• Đứng tên cá nhân hay công ty cho kết quả rất khác nhau tùy mức thu nhập. Công ty chịu thuế 15% trên lợi nhuận và thuế cổ tức khi rút tiền ra; cá nhân có ngưỡng miễn thuế €22.000 nhưng bậc cao lên tới 35%.
• Không khai thuế không có nghĩa là không bị phát hiện. Hợp đồng thuê, chuyển khoản ngân hàng và đăng ký cư trú của người thuê đều để lại dấu vết; phạt chậm nộp và lãi phạt có thể lớn hơn số thuế gốc.
• Quy định còn đang được hướng dẫn. Luật cải cách 2026 mới áp dụng năm đầu, một số chi tiết thi hành có thể được Tax Department làm rõ thêm. Thông tin trong bài là tham khảo và cần được xác nhận cho từng hồ sơ.
• Người thuê là công ty hoặc cơ quan nhà nước có thể khấu trừ GESY trước khi trả tiền, anh chị cần đối chiếu để không nộp trùng.

Kết luận

Với cải cách 2026, cho thuê nhà ở Síp trở nên nhẹ thuế hơn đối với cá nhân: SDC được bỏ, ngưỡng miễn thuế tăng lên €22.000 và các khoản khấu trừ 20%, lãi vay, khấu hao công trình vẫn được giữ. Một căn hộ cho thuê tầm trung, nếu chủ nhà không có thu nhập khác lớn tại Síp, có thể gần như không phát sinh thuế thu nhập. Tuy nhiên, cách đứng tên, tình trạng cư trú và các thu nhập khác sẽ quyết định số thuế thực tế.

Nếu anh chị đang cân nhắc mua nhà để cho thuê hoặc muốn rà soát nghĩa vụ thuế cho căn nhà đã có, chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ qua dịch vụ tư vấn bất động sản, kết nối kế toán được cấp phép tại Síp. Liên hệ WhatsApp/Zalo +357 94100091 hoặc email info@ditrusip.com. Tìm hiểu thêm về lợi suất trong bài Đầu tư bất động sản Síp cho thuê 2026.

Nguồn tham khảo

• Andersen Cyprus – Cyprus Tax Reform: comprehensive update effective from 1 January 2026 (1/2026)
• Constantinos Markou & Co – 2026 Cyprus Tax Reform: key changes for property owners & landlords (2026)
• LLPO Law Firm – Cyprus Tax Reform 2026 (9/1/2026)
• Clover Tax – Tax on rental income in Cyprus: 2026 guide (2026)
• INDEX.cy – Rental income tax in Cyprus: the complete 2026 guide (2026)
• Cyprus Tax Department (Tax Department, Bộ Tài chính Síp) – hệ thống khai thuế trực tuyến, tra cứu 10/2026